【不動産投資×東京】不動産と金融のプロが語る「金利のある世界」の長期資産形成術とは

10:00不動産は、ご自身の資産を守り育てる有効な選択肢のひとつです。とはいえ、不動産への投資は正しい知識とリスク管理が欠かせないため、不慣れな方にとってはハードルが高く感じられるのではないでしょうか。

本記事では、不動産投資の主要な収益源や本質とリスク、さらに「東京」の市場が持つ独自の強みをまとめました。不動産投資による失敗を防ぐための注意点もご紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

本内容については、不動産のプロフェッショナルであるトーセイ株式会社 福田篤史さんと、金融のプロフェッショナルである株式会社UI銀行 小林弘尚さんのお話も交えて解説していきます。

1. 対談者プロフィール
2. 「金利のある世界」の資産形成術。不動産投資の2つの収益源
3. 初心者が知っておくべき不動産投資の「本質」と「リスク」
4. なぜ投資家は「東京」に注目するのか
5. 不動産投資は目的に合わせた場所選びも重要
6. リスクを抑えたポートフォリオを作る「物件」の考え方
7. 不動産投資による失敗を防ぐための3つの注意点
8. 東京エリアの不動産投資で長期的な資産を形成しよう

• 【福田 篤史（トーセイ株式会社）】写真右
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• ●    東証プライム上場・シンガポール証券取引所メインボード上場の総合不動産会社にて、数多くの投資家へ最適なポートフォリオを提案
• ●    物件の開発から賃貸・建物管理までワンストップで手掛ける「不動産のプロフェッショナル」
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• 【小林 弘尚（株式会社UI銀行）】写真左
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• ●    銀行のローン商品を企画・推進し、融資の最前線を知る「金融のプロフェッショナル」

ここでは、不動産投資の2つの収益源について解説します。そのうえで、「金利のある世界」において、不動産が資産形成にどう位置付けられるのかを見ていきましょう。

「家賃収入（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」

不動産投資の収益源は、大きく分けて2つ。入居者から毎月支払われる「家賃収入（インカムゲイン）」と、物件を売却（譲渡）する際に得られる「売却益（キャピタルゲイン）」です。

現在の不動産投資は、価格の変動を利用した短期的な売買ではなく、「毎月の家賃収入を着実に積み上げながら、最終的な売却（出口戦略）で利益を確定させる」という、2つの収益を掛け合わせたスタイルが主流となっています。

特に富裕層や高所得層の間では、本業の収入とは別に「毎月安定して入ってくるもうひとつの収益源」を持つことが、将来に向けた資産防衛策として重要視されています。

• 日本において「富裕層」とは
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• ●    野村総合研究所の定義によれば、純金融資産保有額1億円以上5億円未満の層を指し、5,000万円以上1億円未満を「準富裕層」と分類する
• ●    また、純金融資産を豊富に持つ方だけでなく、世帯年収1,000万円以上のパワーカップルや、安定した給与所得を持つ高所得層も対象となる
  （※現金資産が1億円に満たなくとも、銀行から高い評価を受ける「与信力」があるため）

「金利のある世界」における不動産（実物資産）の位置づけ

「金利のある世界」とは、長年続いた超低金利（ゼロ金利・マイナス金利）政策から脱却し、預金金利やローン金利が上昇する金融環境を指します。

そして、「金利のある世界」への移行と同時に私たちが直面しているのが、インフレ（物価上昇）です。物価の値段が上がるインフレ環境下では、相対的に現金の価値が下がります。銀行の預金金利が上がったとしても、それ以上に物価の値段が上がれば手元の現金資産は実質的に目減りしていくのです。

そこで現金資産に代わる防衛策として注目されているのが、物価に連動して価値が上がりやすい「不動産（実物資産）」です。

ここでは、不動産投資が持つ「本質（本来の目的）」と、これからの時代に向けて備えておくべき「3つのリスク」について整理していきます。

短期的な利益ではなく、長期的な視点で資産を育てる

不動産投資は、短期間で大きな利益を狙うものではありません。数十年というスパンで物件を保有し、毎月の家賃収入を着実に積み上げていく「長期的な資産形成」が本来の目的です。

株式などのように日々の値動きを常に追う必要がなく、時間をかけて腰を据えて資産を育てていく姿勢が求められます。

• UI銀行・小林「不動産には、株式のような短期的な価格の上下はありません。だからこそ、不動産を長期的な資産として保有し、時間を味方につけるという考え方をもっていただきたいですね」

「金利上昇」を含めた3大リスクに備える

不動産投資には、大きく分けて「空室」「価格下落」「金利上昇」という3つのリスクが存在します。

• UI銀行・小林「空室で家賃が入らない期間があっても、ローンの返済は続きます。そのため、まずは余裕を持った借入れをしておくことが大切です。これからの時代は、金利が上がって返済額が増えることも考慮したうえで、無理なく返していける資金計画を立てなければいけません」

国内外の投資家は東京の不動産に注目しています。その背景にあるのは、金利上昇リスクに対応しやすい「家賃改定のしやすさ」と「グローバルな安定感」です。

家賃改定のしやすさ

東京は単身世帯や共働き層の流入が絶えず、人の入れ替わりが激しい市場です。退去と入居のサイクルが比較的早いため、家賃を市場価格へ見直す機会に恵まれています。

• UI銀行・小林「インフレに伴って家賃収入が上がっていけば、相対的に借入金の負担は目減りしていきます」

定期的な家賃の見直しがしやすい東京エリアは、金利上昇による返済負担の増加をカバーしやすく、インフレの恩恵（借入金の負担の目減り）を活かしやすい市場だといえます。

グローバルな安定感

東京は、海外の主要都市と比べてインフラや治安が高い水準で整っており、長期的な需要が崩れにくいという特長があります。

• トーセイ・福田「海外の都市と比べても、日本の街のほうが未来を予測しやすいです。円安の影響もあり、世界から見ても東京の不動産は安定していて割安だといわれています」

このように、世界的な視点で見ても「突発的なリスクが少なく、価値が落ちにくい」という安定感こそが、東京の不動産が国内外の投資家から選ばれ続ける大きな理由です。

投資家に注目されている東京の不動産ですが、「都内ならどこでも良い」というわけではありません。同じ東京でもエリアによって市場の特性はまったく異なります。

ここでは、投資目線で見た東京を大きく3つのエリアに分け、それぞれの特徴をまとめました。

• UI銀行・小林「エリアによって顔つきはまったく異なります。例えば、都心は圧倒的な流動性が強み。物件価格は高額になりますが出口戦略（売却）を立てやすいです。
  一方、城南は居住ニーズが非常に強く、安定した稼働が見込めます。また、城東・城北は都心に比べ利回りが高く、これからの街の変遷による価値向上も狙えるエリアです」

資産の「安定性（都心・城南）」か、それとも「将来性（城東・城北）」を重視するのか、ご自身の投資の目的に合わせて物件のエリアを選定しましょう。

目的に合ったエリアを選定した後は、どのような「物件」を選ぶかが重要になります。ここでは、リスクを抑えたポートフォリオを作る「物件」の考え方を2つ紹介します。

「実質利回り」と「築年数」から、手間とリスクのバランスを見極める

物件選びは、「表面利回り」だけで判断してはいけません。実際に不動産投資の成否を分けるのは、経費を引いた現実的な手残りである「実質利回り」と、将来発生する「修繕リスク（手間・コスト）」のバランスです。

• 【表面利回りとは】
• 年間の想定家賃収入を物件価格で割っただけの単純な数字（※不動産ポータルサイトや広告などで大きくアピールされることが多い）
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• 【実質利回りとは】
• 家賃収入から、管理費、修繕積立金、固定資産税などのランニングコスト（経費）を差し引いた、現実的な「手残り」をベースに計算した数字

• UI銀行・小林「築年数が古い物件は表面利回りが高く見えがちです。しかし築30年を超えてくると、突発的な設備の故障や大規模な修繕などのコストが発生しやすくなります。
  家賃収入を得るよりも先に大きなお金（修繕費）が出てしまうおそれもあるため、築年数に応じた修繕リスクも考慮しておくことが重要です」

銀行の「担保評価」は、客観的な価値を見極めるフィルターになる

優良物件を見極めるための判断材料として有効なのが、銀行の「担保評価（融資審査が通るかどうか）」です。

銀行は融資を行う際、「対象となる物件の資産価値が長期にわたって保たれるか」を厳しく評価します。つまり、銀行の融資審査を通過すること自体が、金融のプロによる「客観的な資産価値の証明」となるのです。

• UI銀行・小林「私たち銀行は、いざという時にその物件がきちんと売れるかどうかをしっかりと見たうえで、融資の判断を行っています。融資が通るということは、それだけ手堅い物件であるというひとつの安心材料になるはずです」

不動産投資は長期的な視点で資産を育てていくからこそ、スタート時の準備とルールの認識が重要です。最後に、失敗を防ぐための3つの注意点を解説します。

1. 自己資金を手元に残しておき、不動産による突発対応に備える
2. 「住宅ローン」を投資用物件に使うことはできない
3. 物件選び以上に重要な「不動産と金融のパートナー選び」

注意点1.自己資金を手元に残しておき、不動産による突発対応に備える

不動産投資を始める際、自己資金のすべてを物件購入時の頭金に充てるのは避けましょう。

物件の購入後には、毎月のローン返済以外にもさまざまな支払いが発生します。例えば、エアコンや給湯器といった設備の突発的な故障への対応、入居者が退去した際の原状回復費用、そして毎年の固定資産税などです。

手元の余裕資金をゼロにして運用を始めてしまうと、こうした突発的な対応や、まとまった出費が発生した瞬間にキャッシュフロー（資金繰り）が滞ってしまいます。最悪の場合、資産形成の継続自体が困難になるため、常に手元資金に余裕を持たせておくことが大切です。

注意点2.「住宅ローン」を投資用物件に使うことはできない

住宅ローンは、あくまで「契約者本人またはその家族が居住すること」を前提として優遇された融資制度です。そのため、家賃収入を得る目的（投資目的）で住宅ローンを利用することは、原則として認められていません。

投資目的を伏せて住宅ローンを利用した場合、発覚時に厳しい措置（一括返済など）が取られる可能性があるため注意が必要です。不動産投資を行う際は、必ず専用の「投資用ローン」を利用しましょう。

注意点3.物件選び以上に重要な「不動産と金融のパートナー選び」

不動産投資に不慣れな方にとって、利回りや立地といった物件のスペック以上に重要になるのが、「不動産と金融のパートナー選び」です。

不動産投資は物件を購入した時点がゴールではなく、そこから数十年間にわたって続く賃貸経営です。入居者管理や修繕対応、そして金利変動を見据えた資金計画など、長期的な視点で事業を支えてくれる専門家の存在が不可欠です。

• トーセイ・福田「トーセイでは、不動産のプロが契約書まですべて吟味し、丁寧で手厚いサービスを提供しています。また、Web面談や電子契約などDXの推進にも力を入れています」

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• UI銀行・小林「銀行も同様にDXを推進しています。時間や場所を選ばず、ご自宅にいながらでも正確な商品説明をお受けいただけるようになったことは、お客様の安心感に直結していると感じています」

物件の魅力だけでなく、「自分に寄り添い、正確な情報を開示してくれるパートナーかどうか」をしっかりと見極めることが予期せぬ失敗を防ぐポイントです。

本記事では、不動産投資の本質から東京エリアの特性、そして失敗を防ぐための注意点までを解説してきました。不動産投資は、長期的な資産形成において有効な選択肢のひとつです。しかし、目先の利回りに惑わされない物件選びと、将来のリスクも見据えた資金計画が欠かせません。

本記事でご紹介した東京エリアの不動産投資をご検討であれば、同エリアを基盤とする「UI銀行（東京きらぼしフィナンシャルグループ）」へご相談ください。UI銀行では、グループの実店舗である「きらぼし銀行」のローンプラザ窓口でも対面相談が可能です。

まずは金融のプロへ相談し、ご自身の長期的なポートフォリオを練るきっかけにしてください。

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• なお、本記事のベースとなったお二人の対談は、下記の動画（YouTube）からご覧いただけます。記事と合わせてぜひご視聴ください。

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• UI銀行コラボ動画「東京でわたし資産を育てる。東京での不動産を活用した資産形成」

・本記事は2026年6月5日の各種情報に基づいて作成しておりますが、将来の相場や市場環境、制度の改正等を保証するものではありません。